IL LEASING ABITATIVO PUO' CONCLUDERSI PER UNA SOLA RATA SALTATA

IL LEASING ABITATIVO PUO' CONCLUDERSI PER UNA SOLA RATA SALTATA

05/09/2016

Nato in origine per soddisfare l’esigenza delle società di disporre di beni necessari all’attività produttiva, lo strumento del leasing è stato “esteso” anche ai privati che incontrano difficoltà nell’ottenere un mutuo per l’acquisto della prima casa.

Si tratta del «contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale» (legge di Stabilità 2016, articolo 1, commi 76-84), attraverso cui la banca – o l’intermediario finanziario iscritto all’albo – si obbliga ad acquistare (o a far costruire) l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, il quale versa un corrispettivo periodico per tutta la durata del contratto e che tenga conto del prezzo di acquisto (o di costruzione).

Come in un “solito” contratto di leasing, la casa viene concessa in locazione per il periodo di durata del contratto stesso, con l’utilizzatore che – alla scadenza – può scegliere se restituire il bene oppure diventarne l’effettivo proprietario, versando l’intera differenza ancora dovuta a saldo del costo dell’immobile, più gli interessi pattuiti con il finanziatore.

La risoluzione del contratto

Nel caso in cui l’utilizzatore smetta di versare i canoni nei termini previsti, il contratto si risolve e il concedente (banca o intermediario finanziario) ha diritto a veder restituito il bene per poterlo vendere o concedere in leasing a un altro soggetto.

Va però corrisposto all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita (o da una sua diversa collocazione), al netto dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione e di quelli a scadere attualizzati, nonché del prezzo convenuto per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa è a carico dell’utilizzatore, che deve versarla al concedente (legge 208/2015, comma 78).

La ricollocazione del bene

La vendita o la ricollocazione del bene concesso in leasing sono di competenza del solo concedente, che dispone di piena discrezionalità nell’eseguire le relative operazioni: sebbene dal buon esito di queste ultime dipenda il maggiore o minore importo che recupera l’utilizzatore (oppure, per converso, che si ritrova a versare).

Nell’avviare la vendita o la ricollocazione, il concedente deve comunque attenersi agli obblighi generali di trasparenza e di pubblicità nei confronti dell’utilizzatore, al quale è però impedito di interferire nell’attività (ferma restando, in ogni caso, la possibilità di controllare a posteriori il buon operato in sede giudiziaria).

Il procedimento di sfratto

Le norme non approfondiscono, invece, quale sia l’entità dell’inadempimento da prendere in considerazione. A questo proposito, deve ritenersi valida la clausola che legittima il concedente a richiedere la risoluzione anche nel caso di mancato versamento di un solo canone, indipendentemente dal suo valore.

L’utilizzatore può, in sostanza, correre il rischio di veder venduta la casa solo perché è incorso in una trasgressione di minima rilevanza, quale appunto può essere il non aver pagato una sola mensilità di locazione finanziaria.

In seguito alla risoluzione del contratto, l’utilizzatore deve naturalmente rilasciare l’immobile nella piena disponibilità del concedente. In assenza di rilascio spontaneo, trova applicazione il procedimento di convalida di sfratto di cui agli articoli 657 e seguenti del Codice di procedura civile.

Il protrarsi della sua permanenza nell’immobile, anche dopo la risoluzione del contratto, fa assumere all’inquilino la qualifica di occupante senza titolo. Come tale, è soggetto a riconoscere al concedente un’indennità per questa occupazione, oltre all’eventuale maggior danno da lui subìto per non avere potuto disporre dell’immobile.


( Il Sole 24 Ore, lunedì 5 settembre 2009)

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